София се нуждае от планиране, не от експерименти

Проф. д-р арх. Борислав Борисов е роден през 1955 г. в София. Завършил е Висшето училище по архитектура и строителство във Ваймар "БАУХАУЗ", Германия. Бил е ръкводител на архитектурно ателие в "Софпроект", общински съветник в СОС , директор на Националния център за териториално развитие, председател на "Сдружение на урбанистите в България". В момента е ректор на Висшето строително училище "Любен Каравелов" в София.


- Проф. Борисов, в последните месеци столичани станаха много чувствителни към разрешенията за издигане на високи сгради на неподходящи места. Имат ли място те в София и къде е то?
- Според общоприетото виждане за участие на високите сгради в силуета на града е прието, че по-добрият вариант е те да не са разпръснати поединично, а да са разположени като групи в едно или повече ядра, които образуват важни обществени центрове. Някои ги наричат "Ново сити", както е случаят в Москва, където се създаде в последните десетилетия т.нар. комплекс "Москва сити" - успешна инициатива, подкрепяна от кмета на града. Докато, за съжаление, в София тенденцията е друга - появяват се високи сгради на различни, понякога неподходящи места. Тук не говоря изобщо за небостъргачи, тъй като ние сме далеч от разбирането за същността им. В света има проекти за височина на сградата до 1 км, докато у нас най-високите кули не достигнат и 220 м височина. За стандартите на съвременната световна практика това не са небостъргачи.
Според професионалистите в тази сфера случайното появяване тук и там на високи сгради поради някакви инвестиционни инициативи и според интересите само на собствениците им, не е добра практика. Примерите са вече налице в града - има искания за построяване на високи сгради на разнородни места, включително в стария градски център, което противоречи на друг принцип - опазването на архитектурното културно наследство и на автентичния образ на историческия център. За това няма разминавания и различни виждания. Архитектурната колегия като цяло, а и специалистите в столичната управа, са на мнение, че е желателно концентрирането на високи сгради да става на определени и добре обмислени места - вторични градски центрове, които създават специфичен силует на града. Подобно нещо се наблюдава в зоната на изхода на София към Пловдив по бул. "Цариградско шосе", където се появиха няколко високи сгради и има проекти за още по-високи, но този пример не е оспорван от никой.
- Не такъв пример е обаче допускането на строежа на високата сграда "Парадайз тауър" на бул. "Черни връх" от Столичния общински съвет.
- Да, спорно е разрешаването на строежа на висока кула до мол "Парадайз", защото тя е близо до Витоша, единствена е в района, а е и на ръба на нормативните изисквания. Има постановка на Закона за устройство на територията, според която, когато има сключено застрояване на ъглов имот могат да не се спазват нормите на ОУП и ПУП за плътност и интензивност на застрояването. Имитациите на подобни ситуации вече прекалено много започват да вредят на идеята за регламентиране на подобен тип норма, която беше създадена, за да има възможност в центъра на града, при вече съществуващо застрояване, да бъдат покрити калканите на съседни сгради и да се спази силуетът. Но да се правят изключения като "Парадайз тауър" е спорно. Затова се появиха много протести, спорове, различни виждания, което показва, че за подобни места трябва много внимателно да се подхожда. Аз съжалявам, че пространството зад Централната гара, което е голяма територия и беше държавна собственост, не се оползотвори, за да се превърне във вторичен градски център. Той имаше голям потенциал като комуникативен център, защото там можеше да се съчетае жп транспортът с голяма автогара и градския транспорт - тролейбусен, трамваен и автотранспорт, и накрая метрото. Там високите сгради нямаше да пречат на силуета на градския център, тъй като са на север от жп гарата. В момента обаче София расте в южна посока, а поземленият потенциал е на изчерпване. София се превръща в един мегаполис, който изсмуква населението на страната и тази тенденция не виждам да се спира. Няма да е чудно, ако след 20 години една трета от населението живее в София.
Другият аспект е свързан с икономическата ефективност на високите сгради. Най-високи сгради по света се строят там, където има социално-икономически предпоставки. Първоначално в САЩ, напоследък повече в Близкия и Далечния изток. В Китай се строят много небостъргачи. Това показва, че, където икономическият климат предразполага  инвеститори с огромни финансови възможности към търсене на такъв тип строителство, местните власти са склонни да се реализират подобни проекти. Аз не съм чул в София световен инвеститор да е поискал да строи небостъргач. Това е защото няма такава икономическа предпоставка. И в момента в града има полупразни високи постройки.
- Застрояването в зелени площи също стана особено чувствителна тема в последните месеци. Инвеститорите са категорични, че следват позволеното и законите, от друга страна, хората искат градинките си. Къде е балансът?
- По темата за застрояването на зелени площи се спекулира много. Тук се развихрят всякакви популистки и непрофесионални подходи и виждания. Цяло десетилетие в София зелените площи са защитени от Общия устройствен план (ОУТ) и Подробните устройствени планове (ПУП). В тези планове има отредени терени за озеленяване и там не може да се строи. Спекулирането става заради непознаването на материята. Това, че някъде съществува свободен терен, в който се е появила растителност, не значи, че той е отреден за озеленяване. Мястото има собственик и е отредено за застрояване според устройствения план. Този план е бил обсъждан публично и е влязъл в сила. Да се твърди, че такива поземлени имоти са за озеленяване, настройва едни хора срещу други. Трябва да се пояснява тази тематика. Тук не става въпрос дали сме за озеленяването или против него. Няма човек, който да е против. Вярно е, че мнозинството от хората, които живеят в отдавна построени жилища, са недоволни, когато в близост се строи нова сграда. Но ако те са собственици на поземлените имоти, предназначени за застрояване, биха разсъждавали по друг начин. Спекулирането със закона е неморално.
- А защо се стигна до това един срещу друг да се изправят жителите на даден блок или квартал със собственици на терени в него?
- Тук има друга особеност, която е свързана с българската политика през прехода, когато по законов път бе допусната възможността за реституция на земеделски земи в междублоковите пространства и жилищните комплекси. Това създаде противоречия между гражданите, стигна се до екзалтация на конфликта и той се превърна в социален проблем, което се прояви в район "Младост" например. Една от последиците е това, което се случва с новоизбрания кмет, инвеститорите в района и столичната управа. За всеки е ясно, че между тях има неразбирателство.
Другата причина за конфликта е неразбирането или нежеланието от столичната управа да прилага една разпоредба на Закона за устройство на територията, свързана с т.нар. първа регулация. При обновяването на жилищните комплекси, след като вече бе факт реституирането на много поземлени имоти, общинските власти трябваше да потърсят справедливо решение на въпроса. И той да се реши не чрез нещастието на някои, а да се осигури начин всички да бъдат удовлетворени. Подобен въпрос бе решен от колектив, ръководен от мен, в Благоевград чрез проектите на 4 жилищни комплекса, при които ние приложихме регламента на ЗУТ за "първа регулация". Така общината придоби безвъзмездно 25 на сто от площта на всички реституирани поземлени имоти в жилищните комплекси и получи правото да изгражда детски градини, паркове, нови улици. Щом там можеше, защо в София не стана?
Една от причините за конфликта в "Младост" е фактът, че там ситуативно и субективно се посочваше кой имот може да бъде за застрояване и кой - не. Прилагането на принципа за "първа регулация" на реституираните имоти беше голям шанс да се избегне конфликтът. Изчисляваните от мен загуби и пропуснати ползи за Столична община са за стотици милиони левове. Допълнително са екологичният и социалният ефект.
- Възможно ли е да се предприемат законови промени, така че да се удовлетворят и двете страни?
- Възможности винаги има, но пропуснатите няма как да се възстановят. Сега възможностите са много по-малки. Има стотици поземлени имоти с право на строеж. Спиране на действието на стари устройствените планове става с влизането в сила на нови такива и, ако е предвидено отчуждаване на териториите, трябва да има компенсаторно, справедливо и ясно регламентирано във времето обезщетяване. А за това общината ще трябва да осигури изключително много средства. Съгласно ОУП и в момента има отредени за озеленяване частни терени, които са предвидени за отчуждаване. По предварителна груба сметка само за тях общината трябва да даде над 1 млрд. лева. Тези терени не от вчера са блокирани и собствениците им не могат да ги застрояват. Те плащат данъци, такса смет, но не могат да ги използват на практика. Всички ние искаме повече зелени площи, общината обаче няма пари да отчужди и обезщети тези поземлени имоти.
- Какъв трябва да бъде обликът на София, как  трябва да изглежда столицата?
- София се нуждае от добро планиране на доказани професионалисти, а не от всекидневно експериментиране. Трябва да се подобри и подходът на допитване до мнението на гражданите. Задължително е да се направи промяна на Общия устройствен план. Тя трябва да генерира конкретните виждания за всяка част от територията, включително да утвърди местата, подходящи за високо застрояване, и да се следват утвърдилите се световни ценности на градското развитие. Трябва да се полагат изключително много грижи за запазване на стария градски център. Да управляваш градоустройственото развитие с популизъм е опасно.