Има ли опасност от имотен балон у нас?

Евгени ГАВРИЛОВ

Неотдавна Европейският съвет за системен риск излезе с доклад, че България трябва да вземе мерки срещу опасността имотите и жилищните кредити да влязат в ценова спирала, от която трудно може да се излезе. Организацията бе създадена през 2010 г., за да наблюдава финансовата система на страните в ЕС и да анализира евентуални системни рискове. Освен към България, предупреждения за появата на имотен балон са отправени и към Хърватия, Унгария, Лихтенщайн и Словакия. 

Предупреждение

Съветът предупреди, че основните уязвимости в сектора на жилищните имоти в нашата страна в средносрочен план са високият ръст на ипотечните кредити, признаците за надценяване на цените и отсъствието на насочени към кредитополучателите мерки, които да смекчат натрупаните рискове в жилищния сектор. Жилищата в България са надценени по много показатели и e въпрос на време балонът да се спука. "Съветът ми към купувачите е да изчакат, жилищата в България няма да свършат. Винаги в историята е имало и ще има предлагане. Не скачайте с главата надолу, без да знаете колко е дълбоко." Това заяви проф. Красимир Петров, доктор на икономическите науки от Държавния университет в Охайо пред "Блумбърг тв". Според него в момента е разумно да се плаща наем, защото рисковете при покупка на жилище са големи. Индикатори като цена спрямо наем, цена спрямо доход и наем спрямо ипотечна вноска показват, че жилищата в България са надценени. Към това може да се прибави и бързият ръст на жилищното кредитиране напоследък, който изпреварва ръста на брутния вътрешен продукт, твърди Петров. 

Теза

Привържениците на тезата, че в София няма имотен балон, дават пример с увеличението на средната заплата, което в последните седем години изпреварва поскъпването на имотите. По данни на НСИ от 2015 г. досега средната заплата в столицата се е увеличила с 80% (от 1150 на 2073 лв.), а цените за същия период са нараснали с 57% за новото строителство и с 66% за съществуващите жилища. Този аргумент е валиден частично. Той показва, че жилищата преди пет години са били 3 пъти надценени, а сега... 2,8 пъти. Още тогава сме били в зоната на балона, казва Красимир Петров.

България често се дава за пример като страна с ниско ниво на задлъжнялост. Общият размер на жилищните кредити в страната по данни на БНБ е 13,7 млрд. лв. към края на м.г., което представлява малко над 10,5% от БВП. За сравнение, в страни като Чехия този показател е около 25%, в Германия - над 40%, в САЩ, Великобритания и скандинавските държави - между 50 и 100%. "Самият факт, че западняците са задлъжнели "до козирката", не означава, че и ние трябва да правим това. В България нещата изглеждат така - ипотеките са концентрирани в младите, на възраст от 25 до 40 години, които са свръхзадлъжнели. От друга страна са хората на 50-60-70 години, при които задлъжнялостта е много ниска", казва Красимир Петров. Той определи предупрежденията на БНБ относно бързия ръст на жилищния кредит като "след дъжд - качулка". "Централната банка не трябва да приказва, а да действа. БНБ отдавна трябваше да предприеме мерки, да вдигне задължителните минимални резерви и така да затегне жилищното кредитиране и да спре надуването на имотния балон", добави той.

Прогноза

През 2022 г. ще има ръст на цените на жилищата с около 17 на сто, твърдят от Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП). Основната причина за поскъпването ще е динамично покачващата се инфлация. Предлагането на жилищни имоти и през следващата година няма да може да задоволи търсенето, смятат в асоциацията. "Трайна тенденция е вътрешната миграция - все повече хора продължават да се местят към големите градове, където могат да намерят по-добри доходи и условия за живот. Големите градове са предпочитани и от онези наши сънародници, които са работили в чужбина и се връщат в България, за да се установят трайно. И двете групи са активни купувачи на имоти", казва Георги Шопов, председател на НАСП.

"Ниските лихви по ипотечните кредити и лесният достъп до тези кредити също ще повлияе в посока увеличаване на търсенето през 2022 г. Неизгодните условия по депозитите и растящата инфлация оставят все по-малко колебания у хората какво да правят със спестяванията си - тези купувачи искат да предпазят свободните си средства от обезценяване", казва още Георги Шопов. Според проучване на "Нилсен България" от края на миналата година хората са раздвоени в прогнозите си за цените на имотите. Близо половината (48%) са песимисти - смятат, че в идните година-две жилищата ще продължат да поскъпват стремглаво. Дори сред оптимистите преобладава мнението, че максимумът, който може да се очаква, е ръстът в цените да забави темп (21%). Малък е делът на онези, които очакват да започнат да падат (18%), а още по-малък на тези, които вярват, че ще се задържат на сегашните нива (6%).

Проучване

Подобни проучвания единствено наливат масло в огъня - цените на жилищата растат с двуцифрени размери годишно, банките усилено кредитират (над 5 млрд. лв. само през 2021 г.), инвеститорите разпродават още преди първа копка. В София вече се смята за нормално да се платят 90-100 хил. евро за двустаен апартамент, при положение че само допреди три години за дълъг период от време тези жилища струваха не повече от 60-65 хил. евро. 

Строителните предприемачи обясняват ценовия скок с пандемията, довела до драстично поскъпване на строителните материали и на труда, което ще продължи и през тази година.

"Не само че няма балон, но за новото строителство още ценовият връх не е достигнат", смята Ирина Кънева от строителната фирма BLD. Тя припомня, че за балон се говори от над две години и техни клиенти горко съжалявали, че не са купили жилище и вече са изгубили 20-30%.

Що е то? 

През последните години цените на имотите в България се покачваха с високи темпове, след като при последната финансова криза загубиха 40-45% от стойността си.

Затова все по-често се задава въпросът дали отново се надува балонът при цените на имотите и кога той ще се спука.

Според теорията това е вид икономически балон, който се появява периодично в местни или международни пазари. Той се характеризира с бързо повишение в цените на имотите, докато те достигнат неустойчиви нива, спрямо доходите на населението или други икономически фактори.

При имотния балон покачването на цените се определя от прекаленото търсене и спекулациите за изобилие на пазара. "Пукането" настъпва при корекция на цените надолу, което е резултат от замръзване или понижаване на търсенето, докато предлагането все още има възходящ тренд.

Пазарът на наеми се промени

B нaчaлoтo нa извънpeднoтo пoлoжeниe ce появи притеснение и сред нaeмaтeлите, и при нaeмoдaтeлите. Гoлямa чacт oт нaeмaтeлитe, paбoтeщи в гoлeми фиpми, нaпycнaxa квapтиpитe, след като се оказа, че могат да работят от родния си дом в провинцията. Тoвa дoвeдe дo пpeнacищaнe нa пpeдлaгaнeтo. Гoлямa чacт oт нaeмoдaтeлитe, в cтpeмeжa cи дa зaдъpжaт нaeмaтeлитe, нaпpaвиxa жecт към тяx и нaмaлиxa нaeмa зa известно време (дo кpaя нa извънpeднoтo пoлoжeниe или поне зa 1-3 мeceцa), показва анализ на агенция за недвижими имоти Primo+. Toвa дaвa мaлкa пpeднинa нa нaeмaтeлитe, кoитo в пocлeднитe гoдини бyквaлнo нямaxa избop. Смяташе се, чe цeнитe щe пaдaт пopaди пo-гoлямoтo пpeдлaгaнe, нo анализът нa peaлнo cключeнитe cдeлки зa втopoто и тpeтoто тpимeceчиe нa 2019 и 2020 г. очертава разнопосочни движения. Средният нaeм нa eднocтaйни aпapтaмeнти в cтoлицaтa през 2019 г. e бил 545 лв., дoкaтo зa 2020 г. намалява до 520 лв. При двycтaйнитe има пo-paзличнa ситуация: пpeз 2019 г. cpeдният нaeм e бил 658 лв., през тази тoй ce пoкaчвa дo 665 лв. Пpи тpиcтaйнитe aпapтaмeнти cpeдният нaeм пpeз 2019 г. e бил 830 лв., а в мoмeнтa e 820 лв. 

Жилищата в София поскъпнаха със 70% за 5 години

Жилищата в София поскъпнаха с над 70% за период от пет години и девет месеца. Това нарежда столицата на първо място сред градовете в страната с над 120 хил. жители в класация за поскъпване на имотите. Цените на апартаментите ново строителство в София са с 65% по-високи спрямо 2015 г., показват данни на НСИ. При съществуващите апартаменти поскъпването за същия период е по-голямо - със 72,6%. 

На второ място сред шестте най-големи града в страната се класира Пловдив, с повишение на цените на имотите с 61,4%. На трето място в общата класация е Стара Загора (+49,6%), следвана от Русе (+47,1%). Варна остава на пето място с поскъпване на жилищата с 43,3%. Шестото място в класацията за поскъпване на имотите в най-големите градове е за Бургас. Там цените на жилищата са нараснали средно с 33,5% спрямо 2015 г., показват данните на НСИ.