Имотният пазар през 2020 г. - стабилност и леко поскъпване

Европейската централна банка, в един от вариантите си на стрес теста на шестте български банки, на който те бяха подложени заради напъните да ни пуснат и в чакалнята на еврозоната, бе заложила спад в цената на жилищните имоти у нас с близо 17% за периода от 2019 до 2021 г. (7,1% за първата година, 8,3% за втората и 2,1% за третата). Но по данни на НСИ, само за три години и половина след 2015 г. в София например жилищата са поскъпнали с 40,7%. 

За цените на търговските имоти предвиденото намаление бе още по-голямо, казват обаче специалисти - с над 18% за тригодишния период. Този негативен сценарий бе предвиден да тества устойчивостта на капитала на банките дори при сериозен икономически срив и затова бе съчетан със спад на БВП, ръст на инфлацията и на безработицата в България, но в по-малки мащаби. Подобно развитие на нещата е само хипотетично и затова на него може да се гледа само като на тренировка, която има за цел да ни подготви за изненадваща финансова криза. Иначе пазарът на недвижими имоти в България по обща оценка на този етап е спокоен и балансиран и се очаква да остане такъв и през 2020 г.

Профил

Ръст на цените на жилищата с между 3% и 5% през следващата година прогнозираха от Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП). Жилищният пазар в София е устойчив и балансиран, твърди Асен Чавдаров, член на УС на организацията. Според него повишението на цените ще зависи от покачването на инфлацията, на заплатите в строителния сектор и на разходите за строителни материали, енергоносители и транспорт. София остава притегателен център за младите хора, като над 70% от тях се установяват в града и създават необходимост от разрастване на сградния фонд. Същевременно от НАСП очакват спад на броя на сключените сделки догодина с до 15%. "Макар в профила на клиентите да няма  съществена разлика - млади семейства, търсещи първо жилище, виждаме промяна в поведението им. Процесът на покупка на имот става по-дълъг, правят се повече огледи, преговорите между продавач и купувач се удължават. Търсят се различни възможности за предоговаряне на условията, като отстъпки и гъвкавост в схемите за изплащане", коментира Асен Чавдаров.

Миграцията

Увеличават се покупките на жилища с банков кредит, отчитат от НАСП. Достъпните заеми и изгодните условия привличат клиенти, които не разполагат с цялата сума, но имат стабилни доходи. "Можем да разделим на два типа купувачите с кредит - едните разчитат основно на заема с минимално самоучастие в сделката, около 20%, а другите разполагат с повече спестявания и покриват над 60% от стойността на имота сами", допълва Чавдаров. Практика на някои клиенти, които имат жилище и планират покупката на ново, е да ипотекират стария си апартамент и да използват сумата за покриване на част от сделката. След като се настанят в новото жилище, отдават старото под наем. Средствата от наема използват за вноската по кредита и след като изплатят ипотеката, вече разполагат с две жилища, като това е много изгоден вариант за младите семейства, уточняват от асоциацията на строителните предприемачи. Има видими сигнали за стабилизиране на пазара. Цените растат минимално последните няколко тримесечия. Ръстът при разрешенията за строеж рязко спадна до 5,4% на годишна база през второто тримесечие на 2019 г. Фундаменталните фактори в дългосрочен план ще продължат да поддържат очакването за нарастване на търсенето. Миграцията към няколкото големи града ще продължи. А лошото състояние на част от жилищния фонд ще стимулира стремежа към покупка на нови жилища, коментира Лъчезар Богданов от ИПИ. 

Зависимост

Едновременно с това обаче пазарът ще става все по-зависим от покупките с инвестиционна цел и ипотечното кредитиране. Това ще намали броя клиенти и заедно с това ще изкара апартаменти за продажба. Дори без рязко вдигане на лихвите ръстът на ипотечното кредитиране ще бъде ограничен от липсата на достатъчно кредитоспособни длъжници, твърди Богданов. 

Специалисти в бранша от различни фирми твърдят, че през последните месеци на 2019 г. имотният пазар в София и в страната превключи на по-високи обороти. Оживление затвърждава цялостното позитивно усещане за пазара и за перспективите пред неговото развитие. "При общи очаквания и прогнози за продължаващ икономически растеж, оставащи ниски лихви по кредитите, растящи доходи и рекордно ниска безработица, логично е подемът на имотния пазар да продължи и през 2020 г." коментира Полина Стойкова. Според нея 2020 г. ще бъде много подобна на 2019 г. с минимални изменения на цените, стабилност и голяма активност при сделките. Ще има голямо разнообразие и предлагане на всякакви видове имоти. Лихвите по кредитите по принцип са основният двигател на имотния пазар, но пПИоради тяхното почти изчерпано движение надолу, в бъдеще все по-силно влияние ще започнат да оказват другите фактори, свързани с вътрешната трудова миграция, е мнението на Стойкова. 

Възможно ли е поевтиняване

Ще поскъпват или поевтиняват имотите у нас през следващата година. Отговорите на този въпрос обсъждаха и експерти по време на годишната конференция Balrec. Имотите в София ще поскъпнат със 7% на годишна база, е мнението на Гергана Тенекеджиева. Основните групи купувачи в момента са: семейства, за които това е първи дом, физически лица, които инвестират спестените средства, или хора без никакви собствени средства, но ползващи кредит. "През 2020 г. очаквам по-бавен темп на растеж на цените, като в районите, където има ниско качество на строителството, е възможно дори да има и спад", допълва Тенекеджиева. "Нашите данни сочат 5% ръст на цените в страната и 7% в  София", твърди друг специалист - Антон Андонов. Прогнозата му за 2020 и 2021 г. е за задържане на цените и дори за лек спад.

Богатите се местят в периферията

Богатите хора се местят в периферията на града. Около това мнение се обединяват напоследък от агенциите за недвижими имоти. За това допринасят новопоявилите се проекти Residential Park Lozen, Fohar в Бояна, както и най-новият луксозен комплекс, който се намира над Ринг Мол. "Българинът забогатя в последните години и иска да живее нашироко", казва Богомил Николов. На обратното мнение обаче е колегата му Орен Барной, който заяви, че тенденцията от Чехия, Великобритания и Германия за намаляване на жилищната площ в бъдеще ще се забелязва все по-често и у нас. "Клиентът иска да плаща за зелена среда", обобщава мениджърът Бистра Друмева. Друга от тенденциите е, че смарт технологиите в домовете ни стават все по-търсени, каза Друмева. "Пазарът намери своето състояние, няма да има спад", твърди инж. Пламен Андреев, управител на друга фирма. Според него устойчивите и качествени продукти ще продължат да се продават, а спад ще има при масовката. "Не очаквам сътресения през 2020 г., но също така не можем да очакваме и чудеса", обобщава Румен Величков от Residential Park Lozen. 

Сривът при бизнес имотите ще продължи

Пазарът на бизнес имоти посреща 2020 г. с умерени очаквания за инвестиционна активност и доминиращи позиции на местните купувачи. Тенденцията е продължение на настоящата година, през която бе отбелязан 75% спад на сделките с бизнес имоти спрямо 2018 г. и отдръпване на чуждите капитали, показват данните на консултантска компания.    

По предварителни данни към декември са приключени инвестиционни продажби на офисни, търговски, индустриални площи и хотели на обща стойност 146 млн. евро. Ако се добавят и покупките на парцели за строителство на бизнес площи, пазарът доближава 200 млн. евро. Като цяло 2019 г. отбелязва едно от най-слабите представяния на инвестиционния пазар на бизнес имоти за последните 7 години. Единствената по-слаба е 2013 г. Пазарът на бизнес имоти продължава да страда от ниска ликвидност, слабо предлагане на добър инвестиционен продукт и нереалистични очаквания на продавачите", коментира Михаела Лашова. Данните на компанията показват, че през 2019 г. най-добре представените сегменти от гледна точка на придобивания на доходоносни активи са хотелите и офис площите. Очакванията са и през 2020 г. те да запазят потенциала си за сделки, предвид завършването на нови висок клас проекти. "Ключов фактор обаче остават условията за финансиране на сделките и възможността инвеститорите да получат конкурентна на останалите пазари в Централна и Източна Европа доходност, коментира Явор Костов.

Според него силна тенденция остават и придобиванията на бизнес имоти с потенциал за подобрения и бъдещо развитие. Такива сделки са приоритет на местни купувачи или такива, които вече присъстват на пазара и се ориентират добре във възможностите му. Тази група инвеститори ще продължат активно да търсят възможности за нови придобивания през 2020 г., смята Явор Костов. Предлагането на офис площи продължава да нараства със стабилни темпове, като очакванията са през тази и следващата година да бъдат завършвани приблизително по 160 000 кв. м нови офис площи. Търсенето на площи под наем остава стабилно, като прогнозите са през тази и следващата година обемът на отдадените офиси в София да се движи около 150-160 000 кв. м годишно, т.е. около средните нива за последните пет години.